Estimer son bien immobilier : mode d’emploi, prix et marche à suivre

Comment estimer le prix d’un bien immobilier ? Cette question relève d’une vraie problématique dans la vie d’un vendeur ou d’un acheteur. Et pour cause, le secteur fait souvent l’objet de volatilité des prix. De ce fait, trouver le juste prix n’est pas une mince affaire. Sans parler des critères additionnels comme la surface habitable, la situation du logement, l’exposition…

Voici donc les éléments à prendre en compte et les conseils à appliquer pour déterminer au mieux le prix d’un bien immobilier, quel qu’il soit.

Qu’est-ce que le « juste prix » pour un bien immobilier ?

Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, il est important de faire une estimation précise.

L’acheteur aspire à faire une bonne affaire, c’est-à-dire acquérir le bien immobilier à un prix au-dessous du marché.

Le vendeur, quant à lui, espère vendre au meilleur prix, à savoir obtenir le maximum de marge.

Entre les estimations fixées par ces 2 acteurs, on retrouve le « juste prix ». Celui qui est susceptible d’amener l’acheteur à passer à l’acte d’achat et de convaincre le vendeur à céder son bien immobilier.

L’emplacement : un critère à ne pas négliger pour fixer le prix d’un bien immobilier

Maison en bord de mer (surcote)

Face à un monument historique, en bord de mer ou en altitude, l’environnement est un critère essentiel dans l’estimation d’un bien immobilier.

À titre d’exemple, les prix grimpent facilement à l’approche des villes en raison de leur attractivité. La valeur du bien varie également en fonction de divers paramètres comme :

  • La notoriété du quartier
  • La proximité par rapport aux transports, aux écoles et aux commerces…
  • Les perspectives de développement de la zone environnante
  • Le sentiment de sécurité

Vous l’aurez compris, les écarts de prix sont variables en fonction de la situation du logement à vendre (ou à acheter).

La notion de « surcote » et de « décote »

Il est aussi important d’évaluer les atouts et les handicaps d’un bien immobilier dans le cadre de son estimation.

Généralement, on prend en compte le prix moyen au m2 d’un bien similaire vendu à l’avance, que l’on jauge selon les avantages (surcote) et les faiblesses (décote). Cela permettra de fixer le prix au m2 final que l’on multiplie par la surface totale de l’habitation.

Pour vous aider à y voir plus clair, voici un tableau à titre d’illustration

Surcote (%)Décote (%)
+ 5 à 20 % pour un bien qui jouit d’une vue sur un monument historique, la montagne ou la mer.Jusqu’à – 25 % pour un appartement situé dans le rez-de-chaussée (un appartement situé au 4e étage vaudra plus cher).
+ 3 à 5 % pour une habitation qui bénéficie d’une bonne exposition (sud, sud-est et sud-ouest).– 30 % dans le cas où le bien immobilier nécessite une rénovation intégrale.
Jusqu’à + 15 % pour un logement qui dispose d’une belle terrasse.– 10 % si l’habitation est mal agencée (pièces en enfilade, couloir trop étriqué…)

3 solutions pour estimer le prix d’un bien immobilier

Nous vous proposons dans cette partie les 3 solutions les plus efficaces pour connaître la valeur de votre bien immobilier.

1) Faire un tour sur la toile

Une règle essentielle s’applique lorsqu’il s’agit de fixer le prix d’un logement à vendre : se renseigner sur la valeur de biens similaires en vente. En effet, comme dans tous les domaines, lorsqu’on souhaite acheter ou vendre quelque chose, il est préférable de s’informer sur les tarifs affichés par un produit plus ou moins équivalent. Pour cela, Google est votre ami !

Pour commencer, référez-vous aux Demandes de Valeurs Foncières (DVF). Il s’agit d’un ensemble de données qui vous indique les prix exacts auxquels ont été vendus les biens immobiliers de France. Celles-ci sont issues des informations cadastrales et des actes notariés.

Les DVF peuvent être consultés sous différentes façons :

  • Sur smartphone via l’application « Demande de valeur foncière »
  • Sur le logiciel Notepad++ (ou Excell) puisqu’elles existent en format txt. (à télécharger sur data.gouv.fr)
  • Sur le navigateur web via l’outil de visualisation développé par Etalab

Pour vous donner une bonne idée des prix du marché, vous pouvez également faire usage de l’outil PATRIM. Ce dernier vous donne accès aux informations foncières et immobilières de la Direction générale des Finances publiques (DGFIP), ce qui vous permet d’estimer votre bien gratuitement. La base de données répertorie toutes les transactions immobilières recueillies par l’administration.

Cet outil séduit particulièrement par son exhaustivité. En effet, plusieurs informations sont disponibles : surface habitable, nombre de pièces, nombre d’étages, années de construction, situation locative et surtout l’adresse exacte. Ce dernier élément est certainement le plus appréciable puisque vous aurez la possibilité de visiter vous-même le logement (du moins de l’extérieur).

Pour utiliser ce service, il suffit d’aller sur le site impots.gouv.fr., se connecter à l’espace particulier grâce au numéro fiscal, aller sur la rubrique « données publiques » puis sur « rechercher des transactions immobilières ».

Bon à savoir
Pour vous aider dans votre estimation, pensez également à parcourir les annonces sur des sites spécialisés comme Leboncoin ou Seloger.

2) Faire une estimation en ligne sur les sites spécialisés

Comme on l’a expliqué ci-dessus, il suffit de consulter les données immobilières en ligne pour se donner une idée du prix au mètre carré d’un bien. Cependant, il existe une autre solution pour vendre ou acheter un logement à sa juste valeur : le recours à un simulateur en ligne.

Vous trouverez facilement des sites (comme Paradissimo.com) proposant des outils gratuits d’estimation de bien immobilier en ligne. Ces derniers se basent sur des algorithmes performants et se servent des données foncières à l’échelle du territoire (types de logement, prix moyen au mètre carré, spécificités des habitations, niveau de standing, attractivité de la zone…). Pour ce faire, il suffit de renseigner l’adresse du bien et de remplir le formulaire. Vous recevrez ensuite une estimation objective, confidentielle et sans engagement dans votre boîte email.

À vous ensuite de juger si votre bien immobilier ou celui que vous souhaitez acheter mérite une valorisation en surcote ou en décote par rapport au marché.

maison terrasse bois
Maison avec terrasse bois exotique (surcote)

3) Effectuer une estimation gratuite par des agents immobiliers

Dernière solution et non des moindres : faire appel à un professionnel. N’hésitez pas à faire venir plusieurs agents immobiliers pour évaluer le logement. Vous pouvez également recourir aux services d’un notaire.

Leur expertise est particulièrement nécessaire si le bien se situe dans une zone où les prix sont très volatils. Il faut savoir que les notaires et les agents disposent des données récentes sur les derniers achats immobiliers alors que les informations trouvées sur internet peuvent dater de plusieurs mois.

Quoi qu’il en soit, pensez à les interroger sur les critères qu’ils prennent en compte dans le cadre de l’évaluation.

ATTENTION
Restez sur vos gardes lorsqu’un agent vous propose une valeur bien au-dessus de celle de ses homologues ou de votre propre estimation. Ne vous fiez pas à ses belles paroles, car il ambitionne certainement de s’approprier le mandat de vente. A contrario, certains professionnels cherchent à sous-évaluer votre logement afin de le vendre rapidement.

C’est la raison pour laquelle il est préférable de faire des recherches soi-même avant de passer par des professionnels.

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