Conclure l’achat d’un terrain non viabilisé est imprudent si l’on n’a pas une idée du prix de sa viabilisation. Un terrain non viabilisé coûte souvent moins cher. Or, le prix d’une viabilisation peut monter jusqu’à 15 000 € si le terrain est difficile à raccorder ! C’est pour cela qu’il faut connaître à l’avance combien coûte une viabilisation, que ce soit dans le cadre d’une vente, d’un achat ou d’un projet de construction.
Terrain viabilisé : définition
Un terrain est viabilisé s’il est déjà raccordé au :
- Réseau d’eau potable ;
- Réseau gaz ;
- Réseau d’électricité ;
- Réseau public d’assainissement (tout-à-l’égout) ;
- Réseau téléphonique (France Télécom).
Si votre terrain se trouve en lotissement, il est normalement déjà viabilisé par le constructeur.
Estimation du coût de sa viabilisation : comment s’y prendre ?
Le coût de la viabilisation de votre terrain sera plus facilement évalué en vous rendant à la Marie.
Première étape ; consultation du PLU auprès de la Marie
La consultation du PLU (Plan Local d’Urbanisme) est obligatoire, avant même l’achat d’un terrain. Ce document renseigne si votre terrain est constructible ou non et vous indique déjà les modalités de raccordement. Vous devez alors adresser une demande de certificat d’urbanisme pré-opérationnel à la Mairie. Il faut procéder à cette étape au moins 3 mois avant le début des travaux, dès l’obtention du permis de construire.
Cette étape vous permet aussi de prévoir le budget à investir dans le creusement des tranchées :
- Si elles se trouvent en pleine voie publique, le creusement est à la charge de la Mairie
- Si les tranchées se trouvent dans votre terrain, le creusement sera à votre charge
Prochaines étapes : les raccordements
Une fois la demande de certificat d’urbanisme pré-opérationnel déposé, vous pouvez :
- Procéder aux différentes demandes de raccordement auprès de la Mairie ;
- Approcher la Société des Eaux pour le raccordement eau ;
- Entamer les démarches pour le raccordement tout-à-l’égout ou la pose de fosse septique : étude du sol, diagnostic, etc. ;
- Approcher l’ERDF pour le raccordement électrique.
Les facteurs qui déterminent le prix d’une viabilisation
Le coût total d’une viabilisation est obtenu en faisant la somme de :
- Les taxes communales ;
- Le coût de tous les travaux de raccordement à faire.
Les taxes communales varient en fonction de la Surface Hors Œuvre Nette ou « SHON ».
Voici les principaux paramètres à considérer dans le chiffrage d’une viabilisation de terrain, listés par degré d’importance :
- La distance du terrain par rapport aux différents réseaux :
Plus c’est loin des réseaux, plus ce sera plus difficile à raccorder, donc plus cher à viabiliser. Les terrains éloignés des réseaux publics demandent un coût de raccordement 4 à 5 fois plus cher que la normale. L’idéal, c’est un terrain qui se trouve à moins de 10 m du réseau public.
- Les alentours :
Les terrains proches d’autres logements et infrastructures ont plus de chances d’être proches des réseaux publics et d’être faciles à raccorder.
- Le type et le nombre de raccordements à faire :
La mise en place d’un assainissement individuel est nécessaire si le terrain à viabiliser se trouve loin du réseau public d’assainissement. Or, la pose de fosse septique coûte plus cher que le raccordement tout-à-l’égout.
- La composition géologique du terrain ;
- La présence ou non de canalisations.
Ces facteurs détermineront si la viabilisation de votre terrain ne coûtera que 5000 € ou atteindra plus de 15 000 €.
Prix viabilisation : estimation selon l’éloignement du terrain
| Éloignement du terrain % réseaux publics | Coût estimatif viabilisation |
| Moins de 10 m | Entre 3000 et 5000 € |
| Autour de 30 m | Entre 10 000 et 15 000 € |
| 50 m et plus | Plus de 15 000 € |
Qu’en est-il de l’estimation de votre terrain ?
En tant que particulier, il est possible que vous ne sachiez pas vraiment comment estimer votre terrain et quels sont les différents critères qui sont pris en compte. Pour vous faciliter la vie et pour être accompagné, vous pouvez tout à fait faire appel à un expert pour faire une estimation terrain. Si vous vendez un terrain non viabilisé, et qu’il se trouve un peu isolé, il y a de fortes chances pour que le prix de votre terrain soit revu à la baisse. La viabilisation de votre terrain a un coût qui peut varier en fonction des taxes communales, mais aussi de l’endroit de votre terrain.
Les taxes communales pour la viabilisation d’un terrain
Quatre taxes communales seront à acquitter en fonction du « SHON », lequel se calcule en faisant le rapport des surfaces habitables et non habitables (sous-sol, plancher et garage). Il faut se référer à la Mairie pour ce genre de taxe. Voici un petit aperçu des frais à payer :
| Taxes viabilisation | PRE (Préparation au raccordement-égout) | TLE (Taxe Locale d’Equipement) | TDENS (Taxe Départemental des Espaces naturels) | TCAUE (Taxe pour les Conseils d’Architecture, d’Urbanisme et Environnement) |
| Montant | 20 € le m2 ou 2400 € les 120 m2 | 3000 € pour 145 m2 | En fonction de l’espace vert à construire | Aux alentours de 500 € |
Prix des différents raccordements à faire pour la viabilisation
Prix du raccordement à l’eau potable
Le technicien que vous allez engager pour les travaux aura besoin du plan de réseau d’eau que vous obtiendrez après votre passage à la Mairie.
| Travaux viabilisation eau | Demande à la mairie | Fouille des tranchées | Raccordement eau au mètre linéaire |
| Tarif | Gratuit | 10 à 50 €/ml | 780 à 1500 € pour un raccordement inférieur à 10 m
Rajouter 50 €/ml si plus de 10 m |
Prix du raccordement à l’électricité ERDF
Le raccordement ERDF d’un terrain non viabilisé nécessite une autorisation, à déposer auprès du gestionnaire de distribution au sein de la commune. La demande sera traitée par ce gestionnaire qui enverra par la suite un technicien pour faire l’étude de faisabilité et une proposition de plan.
Le raccordement ERDF coûte 1000 € pour une distance inférieure à 30 m. Au-delà, il faut rajouter 200 €/ml.
| Travaux viabilisation ERDF | Branchement souterrain avec liaison en terre – prise de 12 kVa monophasé | Branchement souterrain avec liaison en terre – prise de 36 kVa monophasé | Branchement complet 2 à 5 | Mise en service |
| Tarif | 468 € | 550 € | 100 à 200 € | 25 à 48 € |
Prix du raccordement au gaz
Toutes les étapes à suivre sont similaires au raccordement à l’électricité. Le raccordement au gaz coûte entre 300 et 1000 € pour une distance de moins de 30 m. Au-delà, il faut ajouter quelques centaines d’euros par ml.
Les travaux essentiels pour le raccordement au gaz sont :
| Viabilisation gaz | Raccordement simple | Raccordement avec encastrement du compteur | Mise en service |
| Prix | 375 € | 550 € | 18 € |
Les travaux supplémentaires :
| Travaux | Creusement de tranchée | Chaudière à gaz | Radiateur | Installation de gaz pour chauffage | Coffret de chauffage |
| Prix | 10 à 50 € | 650 à 4000 € | 30 à 1500 € | 900 € | 100 et 200 € |
Prix du raccordement au réseau téléphonique
| Coût moyen du raccordement | Coût raccordement avec opérateur |
| 20 à 390 € | 20 à 100 € |
Prix des fournitures
| Désignation | Rouleau de câble | 10 connecteurs téléphoniques | Prise téléphonique | Tarif horaire d’un électricien |
| Prix | 15 € le câble de 25 m | 12 € | 4 à 20 € | 30 à 45 € par heure |
Prix du raccordement tout-à-l’égout
Les démarches pour le raccordement tout-à-l’égout sont les mêmes que pour le raccordement à l’eau potable. La Mairie vous fait remplir un formulaire qui inclut toutes les caractéristiques de votre terrain et de votre habitation. Selon l’éloignement de la maison au réseau d’assainissement, il faut distinguer deux coûts :
| Système à mettre en œuvre | Conditions de mise en œuvre | Coût estimatif |
| Raccordement tout-à-l’égout (assainissement collectif) | Le terrain se trouve à proximité d’un réseau public d’assainissement | 1000 à 10 000 € |
| Pose de fosse toutes eaux (assainissement individuel) | Le terrain à viabiliser se trouve loin du réseau public d’assainissement | 4500 à 15 000 € |
Tableau récapitulatif : prix raccordements pour viabilisation
| Raccordement pour viabilisation | Prix moyen |
| Raccordement ERDF (électricité) | 900 à 1200 € |
| Raccordement à l’eau | 1600 € |
| Raccordement gaz | 350 à 1000 € |
| Raccordement tout-à-l’égout (assainissement) | 3000 à 5000 € |
| Raccordement téléphone | 100 € |
| Viabilisation complète | 5000 à 15 000 € |
Qui contacter pour la viabilisation de son terrain ?
Vous avez 3 options :
- Contacter un architecte pour tout le projet de construction, viabilisation du terrain incluse.
- Contacter une entreprise spécialisée pour vous accompagner dès la première étape de viabilisation ;
- Entamer les procédures seul et contacter un à un les techniciens pour le raccordement eau, gaz, électricité, assainissement et téléphone.
Dans tous les cas, nous pouvons vous trouver un ou plusieurs interlocuteurs agréés près de chez vous, déjà initiés aux règles d’urbanisme qui régissent votre région.
