En raison de la crise du logement et de la baisse du pouvoir d’achat des ménages, de nombreux terrains sont vendus non viabilisés. En effet, un terrain non viabilisé se vend environ 49 % moins cher et pourtant, ce terrain vague ne peut servir à grand-chose. Avant de pouvoir construire sur le terrain, il faudra effectuer plusieurs démarches dont la viabilisation. Vu que le prix des travaux et les formalités administratives à réaliser pour disposer d’un terrain viabilisé sont assez importants, il est essentiel de connaître tous ces éléments avant de procéder à l’achat. Notre guide complet sur la viabilisation du terrain : définition, comment s’y prendre, et son incidence sur la constructibilité du terrain.
Qu’est-ce qu’un terrain viabilisé ?
La viabilisation d’un terrain implique de réaliser, non seulement de nombreuses formalités administratives, mais également d’entamer de gros travaux destinés à assurer l’habitabilité du terrain. En plus clair, il s’agit d’effectuer les travaux indispensables pour rendre une future construction habitable en termes de confort matériel.
Que veut dire terrain viabilisé ?
Un terrain viabilisé signifie que le terrain est matériellement habitable. Pour cela, il est de rigueur qu’il soit pourvu de la totalité des réseaux classiques à savoir l’eau, l’électricité, le gaz, l’assainissement ou encore le téléphone. Un terrain est donc dit « viabilisé » lorsqu’il possède un raccordement aux accès des réseaux environnants.
Viabilisation : définition
Littéralement, la viabilisation est l’opération destinée à fournir à un terrain l’ensemble des raccordements aux différents réseaux existants qui se trouvent à proximité. L’objectif est d’assurer l’approvisionnement en eau, électricité, gaz et téléphonie à la future construction, mais aussi l’évacuation des eaux usées.
Terrain viabilisé : définition
Un terrain est dit viabilisé lorsqu’il a subi les travaux nécessaires de raccordement inhérent à la construction d’un immeuble. Pour cela, il devra donc disposer d’un raccordement au :
- Réseau d’eau et d’électricité (ERDF)
- Réseau de gaz
- Réseau télécom
- Réseau public d’assainissement ou tout-à-l’égout
Faire viabiliser un terrain
Les démarches administratives pour réaliser la viabilisation d’un terrain se font auprès de la Mairie. D’ailleurs, pour avoir une évaluation précise du prix des travaux, il faut a priori se rendre à la Mairie.
Première étape : PLU et permis de construire
La première étape pour viabiliser un terrain consiste à consulter le Plan Local d’Urbanisme ou PLU afin de connaître l’état d’éloignement et la constructibilité du terrain, mais aussi d’avoir une idée sur les modalités de raccordement du terrain aux réseaux courants. Il est conseillé de procéder à cette vérification avant même l’achat du terrain afin de connaître l’ampleur des travaux qui restent à faire. Pensez à entamer en parallèle la procédure pour une demande de permis de construire puisque les travaux de viabilisation ne peuvent commencer sans cette autorisation.
Vous devrez donc réaliser une demande de certificat d’urbanisme pré-opérationnel à la Mairie. La demande devra également être accompagnée d’un document décrivant l’état des travaux de construction à faire. La procédure est totalement gratuite et doit être réalisée au moins 3 mois avant le début des travaux. Pensez donc à requérir ce document auprès de la Mairie dès l’obtention du permis de construire.
Cette étape peut également permettre d’obtenir une première estimation du coût des travaux, notamment pour le creusement des tranchées et le raccordement en lui-même :
- Pour les tranchées situées sur la voie publique, le creusement est à la charge de la Mairie
- Pour les tranchées à creuser sur le terrain, l’ouvrage est à la charge du propriétaire
Comment viabiliser un terrain ?
Les opérations nécessaires pour viabiliser un terrain sont nombreuses et le délai des travaux varie en fonction de l’état de desserte et du raccordement des réseaux à entreprendre. En général, il faut compter au minimum 2 à 3 mois pour toutes les réalisations.
Une fois la demande de certificat d’urbanisme pré-opérationnel déposée, vous pourrez commencer à rechercher des prestataires pour entamer les travaux et approcher les institutions à même de les réaliser :
- La mairie pour les demandes de raccordement
- La société des eaux et l’ERDF pour l’eau et l’électricité
- Un architecte pour les plans et la construction
- Une entreprise spécialisée pour entreprendre les travaux
Vous pouvez également réaliser seul les démarches pour ensuite contacter un à un les techniciens pour effectuer le raccordement.
Tableau récapitulatif : démarches et travaux de viabilisation
Voici un tableau récapitulatif des démarches à effectuer et des travaux à faire pour viabiliser un terrain :
| Viabilisation d’un terrain | Démarches | Travaux à réaliser |
| Viabilisation eau | Remplir un formulaire d’autorisation à la mairie
Contacter la Société des Eaux pour un diagnostic et un devis Payement des coûts du raccordement |
Pour les terrains qui n’accèdent pas aux canalisations du réseau public, il faut creuser des tranchées pour le raccordement et prolonger l’arrivée d’eau jusqu’au compteur
Creusement des tranchées à la charge de la Mairie (la partie qui se trouve sur la voie publique) et creusement des tranchées et à votre charge (la partie sur votre propriété) |
| Viabilisation Télécom | S’adresser à la France Télécom
Pensez à contacter également les fournisseurs en internet et en câble |
Travaux réalisés par les techniciens du fournisseur |
| Viabilisation ERDF | S’adresser à l’ERDF
Remplir le formulaire de demande de raccordement Fournir des pièces justificatives de la localisation du terrain, plan de masse du terrain et copie du permis de construire |
Travaux réalisés par un électricien ou une entreprise spécialisée
Vérification de la conformité par un expert Au-dessus de 30 m, le tarif sera plus élevé |
| Viabilisation Gaz | S’adresser au Gaz de France qui peut être à la fois le fournisseur et le prestataire pour les travaux
Démarche pareille que pour le raccordement électrique si la situation du terrain permet un raccordement au réseau du gaz de la ville |
Le fournisseur et prestataire assure les travaux internes et externes, à savoir, relier le coffret de comptage au réseau Gaz public et au coffret de comptage du terrain
Au-dessus de 30 m, le tarif sera plus élevé puisqu’il s’agit d’une extension du réseau |
| Viabilisation assainissement | Demande de raccordement auprès de la Mairie
Payement des taxes (assainissement et/ou raccordement) |
Creusement de tranchées (à la charge de la Mairie pour celles sur la voie publique et à votre charge pour celles sur votre terrain)
Raccordement au tout-à-l’égout si le réseau passe à côté du terrain Pose de fosse septique pour les terrains éloignés du réseau |
Terrain viabilisé VS terrain constructible
Savoir discerner « terrain viabilisé » et « terrain constructible »
Les deux termes « terrain viabilisé » et « terrain constructible » peuvent prêter confusion au moment de l’achat. Contrairement à un terrain viabilisé qui possède déjà tous les raccordements aux réseaux qui permettent l’habitabilité du terrain, la mention « terrain constructible » signifie simplement que le propriétaire dispose déjà d’une autorisation de construire. La différence entre ces deux types de terrain réside surtout au niveau de la valeur du terrain.
Un terrain viabilisé est-il constructible, et vice-versa ?
Même si théoriquement, la demande de permis de construire se fait AVANT de viabiliser un terrain, tous les terrains viabilisés ne sont pas forcément constructibles. De même, un terrain peut disposer d’un permis d’aménager sans qu’on puisse le viabiliser : c’est par exemple le cas si une parcelle de terrain où le raccordement ERDF doit passer ne vous appartient pas, car il peut y avoir du conflit. À vérifier bien avant l’achat !
Si votre terrain se trouve dans un lotissement en cours de viabilisation, voyez avec votre lotisseur si vous pouvez entamer la demande de permis de construire avant que les travaux de raccordement ne commencent.
Comment rendre un terrain constructible ?
Pour rendre un terrain constructible, les étapes sont nombreuses :
- Adresser une demande auprès de la Mairie en vue du changement du PLU ou du POS
- Réalisation du schéma de cohérence territoriale par les institutions concernées
- Enquête réalisée par un commissaire pour connaître l’opinion des administrés et des habitants de la zone
- Validation du projet par le Conseil Municipal
Si la procédure pour rendre le terrain constructible n’est pas validée, il est nécessaire d’entamer une procédure de révision.
Prix d’un terrain constructible non viabilisé
Il est difficile de donner une valeur exacte pour l’achat d’un terrain constructible non viabilisé puisque le prix de l’acquisition dépend de la surface du terrain, mais aussi du marché immobilier. On peut cependant affirmer qu’un terrain constructible non viabilisé coûte 50 % moins cher qu’un terrain viabilisé.
Combien coûte une viabilisation ?
Pour estimer la valeur des travaux de viabilisation d’un terrain, plusieurs facteurs entrent en jeu :
- La distance du terrain par rapport au réseau de raccordement
- Les alentours
- La nature et le nombre de raccordements à réaliser
- La texture du sol
- La présence ou non de canalisation
- Le prestataire contacté
Outre ces facteurs qui déterminent le coût des travaux en eux-mêmes, il faudra également compter les taxes communales pour obtenir le coût total de la viabilisation.
Coût de la viabilisation d’un terrain au mètre
Pour viabiliser un terrain, il faudra compter entre 3 000 à 5 000 € si le terrain est situé près des réseaux publics. Ce montant peut cependant atteindre 10 000 à 15 000 € lorsque le terrain se trouve éloigné des réseaux.
Estimation des dépenses à faire pour viabiliser un terrain
| Raccordement viabilisation | Distance du terrain par rapport au réseau | Prix du raccordement |
| Eau | Moins de 10 m | Environ 1500 € |
| Plus de 10 m | Ajoutez 5O € par mètre linéaire en plus | |
| Assainissement | À proximité du réseau public d’assainissement | Environ 3000 € |
| Terrain situé loin du réseau : obligation d’installer une fosse septique | 4500 à 15 000 € | |
| Électricité | Moins de 30 m | Environ 1000 € |
| Plus de 30 m | Ajoutez 200 € par mètre linéaire | |
| Gaz | Moins de 30 m | Entre 300 à 1000 € |
| Plus de 30 m | Ajoutez une centaine d’euros par mètre | |
| Téléphone | – | Moins de 200 € |
Les taxes communales pour la viabilisation
4 différentes taxes sont à payer pour réaliser des travaux de viabilisation. Elles se basent généralement sur la surface hors œuvre nette, c’est-à-dire le rapport entre la surface habitable et la surface non habitable. Référez-vous à la Mairie pour connaître la valeur des frais à payer.
Aperçu des taxes à payer
| Taxes viabilisation | Montant |
| PRE ou préparation au raccordement égout | 20 € le m2
2400 € les 120 m2 |
| TLE ou taxe locale d’équipement | 3000 € pour 145 m2 |
| TDENS ou taxe départemental des espaces naturels | Selon l’espace vert à aménager |
| TCAUE ou taxe pour les conseils d’architecture, d’urbanisme et d’environnement | Environ 500 € |
